6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

1-) KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Toplumumuzun diline “kentsel dönüşüm” olarak yerleşen ifade kaynağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nden almaktadır. Bu Kanun ve Yönetmeliği uyarınca kentsel dönüşüm ile bir yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması, yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıması sebebiyle veyahut da bir alanın zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma sebebiyle toplu bir şekilde can ve mal kaybına yol açma riski taşıması nedenlerinden ötürü bu yapı ve alanların yeniden değerlendirilmesi ile bölgenin yaşamına uygun olarak yeni yapıların inşa edilmesi ve can ve mal kaybının önlenmesi hedeflenmektedir.

2-) REZERV YAPI ALANI, RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPI KAVRAMLARI

a) Rezerv Yapı Alanı

6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliğe göre Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) belirlenen alanları ifade eder.

Rezerv yapı alanları Bakanlık tarafından re’sen belirlenebileceği gibi TOKİ, İdare veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri Yönetmelik’te yer alan bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile Bakanlığa başvurarak rezerv yapı alanının belirlenmesini talep edebilme hakkına sahiptir.

b) Riskli Alan

6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliğe göre zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder.

Riskli alan Yönetmelik’te belirtilen bilgi ve belgeleri içeren dosyaya istinaden Bakanlık tarafından belirlenir ve karar almak için Cumhurbaşkanı’na sunulur. Ayrıca TOKİ veya idare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlık’tan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça, uygun görülen talepler Cumhurbaşkanı’na sunulur.

Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de riskli alan belirlenmesine ilişkin Yönetmelik’te belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya idareden riskli alan tespiti talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler Cumhurbaşkanı’na sunulur.

c) Riskli Yapı

6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliğe göre riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder.

Riskli yapılar Bakanlıkça, idarece ve Bakanlıkça lisanslandırılan,

1) Kamu kurum ve kuruluşları,

2) Üniversiteler,

3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,

4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,

5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,

6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar tarafından tespit edilir.

3-) HANGİ YAPILAR RİSKLİ YAPIDIR?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne göre kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar riskli yapı olarak tespit edilebilecektir.

Yönetmelik’te yer alan düzenlemeye göre arsa üzerinde bir yapı olmakla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamadığı için arsa paylı tapulu yapılar da riskli yapı tespiti kapsamındadır.

Sadece arsa olan ve üzerinde hiçbir yapı bulunmayan taşınmazlar ile inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

4-) RİSKLİ YAPI TESPİT SÜRECİ

Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz üzere, riskli yapıların tespiti Bakanlık ve idarece tarafından yapılabileceği gibi Bakanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler, depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar tarafından da tespit edilebilir.

Kanun ve Yönetmeliğe göre bir yapının riskli yapı tespiti işlemlerinin öncelikle yapı malikleri veya bu kişilerin kanuni temsilcileri tarafından yaptırılması beklenmektedir. Buna göre yapı malikleri veya bu kişilerin kanuni temsilcileri Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara tespit için başvurmalı ve sonucu Bakanlığa veya idareye bildirilmelidir. Bu durumda tespit için gerekli olan masraflar kendileri tarafından karşılanacaktır.

Bununla birlikte yapının riskli yapı olduğuna dair güçlü şüpheler var ise Bakanlık veya idare maliklere veya kanuni temsilcilerine süre vererek riskli yapı tespiti yapılmasını talep edebilecektir. Verilen bu süre içinde tespitin yapılmaması halinde Bakanlık veya idare bu tespiti yapabileceği gibi ayrıca Bakanlık idareden bu tespitin yapılmasını talep edebilecektir. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler yapıdaki hisseleri oranında sorumlu olacaktır.

Bir yapının riskli yapı olduğu tespit edilirse bu tespite dair raporunu tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü) veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Raporlar, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir.

Raporlarda herhangi bir eksiklik tespit edilmez ise riskli olan yapılar, en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

5-) RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KARŞI İTİRAZ HAKKI

Bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra ilgili tapu müdürlüğüne rapor gönderilecektir ve taşınmazın beyanlar hanesine riskli yapı beyanı işlenecektir. Bu beyan işlendikten sonra ilgili tapu müdürlüğü tarafından aynî ve şahsî hak sahiplerine 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebligat yapılacaktır.

Bu tebligatta tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareye itiraz edilebileceği, aksi takdirde idarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bildirilecektir.

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

6-) RİSKLİ YAPILARIN YIKIM SÜRECİ

Riskli yapı tespiti sürecinin tamamlanmasından sonra yukarıda belirtilen usullerde ilgililerine tapu müdürlüğü tarafından tebligatların yapılmasından sonra riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazların reddedilmesi ya da riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi nedeniyle yapının riskli yapı olduğunun kesinleşmesi üzerine Müdürlük (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü) yıkım için tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıkılmasını idareden isteyecektir.

Bu talep üzerine idare, ilgililere en az altmış günlük bir süre vererek taşınmazın yıkımının yapı malikleri tarafından yapılmasını isteyen bir tebligat gönderecektir.

Verilen bu altmış günlük süre içinde taşınmazın yıkılıp yıkılmadığı idarece kontrol edilecektir. Bahse konu riskli yapı, malikler tarafından yıktırılmamış ise tekrar otuz günlük bir ek süre verilecektir ve yapının malikler tarafından yıktırılması talep edilecek, aksi takdirde yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilen bir tebligat gönderilecektir.

Verilen bu altmış ve otuz günlük sürelerin sonunda bahse konu riskli yapının halen malikler tarafından yıktırılmadığı tespit edilirse bu durumda yapının elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulacak ve yapının tahliyesi ile yıktırma işlemleri mülki amirlerin iş birliği ile İdare tarafından yapılacak veya yaptırılacaktır.

Riskli yapının altmış ve otuz günlük süreler içinde malikler tarafından yıktırılmamış olması sebebiyle yıkımın Bakanlık ya da idare tarafından yıkılması veya yıktırılması halinde tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olacaktır.

7-) RİSKLİ YAPININ YIKIMI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca, bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde gerekli şartların sağlanması koşuluyla yapının yıkımı yerine güçlendirilmesi yoluna gidilebilecektir. Buna göre riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen altmış ve otuz günlük süreler içerisinde maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekmektedir. Bu koşulların sağlanması halinde yapının yıkımı yerine güçlendirilmesi mümkün olacaktır.

8 -) RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU PARSELLERDE, RİSKLİ ALANLARDA VE REZERV YAPI ALANLARINDA UYGULAMA SÜRECİ

Kanun ve Yönetmelik’te açıkça ifade edilmiş olduğu üzere riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda esas olan maliklerce uygulama yapılmasıdır.

Buna göre riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartı aranmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecektir.

BU NOKTADA ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUĞA KATILMAYANLARIN, BİR DİĞER İFADE İLE UYGULAMA İŞLEMLERİNE KARŞI ÇIKAN ÜÇTE BİRLİK KISMIN PAYLARININ NE OLACAĞI HUSUS ÖNEM ARZ ETMEKTEDİR.

Kanun ve Yönetmelik hükümlerine göre üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla tebliğ edilecektir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı bildirilecektir.

Kanun ve Yönetmelik’te riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yer alan paydaşların paylarının satışının gerçekleştirilememesi ile riskli yapılarda yer alan paydaşların paylarının satışının gerçekleştirilememesi durumunda sürecin devamında farklılık bulunmaktadır. Buna göre;

• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında karara katılmayan üçte birin payları rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilecektir.
• Riskli yapılarda ise karara katılmayan üçte birin payları anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacaktır. Satışın gerçekleşmemesi halinde anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanacaktır.

Kanun ve Yönetmelik’teki üçte iki çoğunluğun arsa payı çoğunluğu olduğunu belirtmekte yarar vardır. Bu arsa payı çoğunluğunun sağlanması ile malikler, yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere,

• Parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
• İfraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine,
• Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine

toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın karar verebileceklerdir.

9-) BİR RİSKLİ YAPIDA ÜÇTE İKİ ORANINA HİÇ ULAŞILMAMASI HALİNDE NE OLACAKTIR?

Kanun ve Yönetmelik’te yer alan uygulama işlemleri için gerekli olan en az üçte ikilik çoğunluğun sağlanamaması halinde bu durum Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne bildirilecektir ve bu taşınmaz için Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna başvurulup Hazine adına tescil edilecektir.

Acele kamulaştırma işlemi yapılan taşınmazlar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3/2 maddesinde yer alan iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma kabul edilmektedir. Bu sebeple kamulaştırma bedelinin ilk taksit ödemesi belirlenen tutarın beşte biri oranında yapılmaktadır.

10-) RİSKLİ YAPILARDA KİRA YARDIMI NEDİR? KİRA YARDIMI SÜRESİ NE KADARDIR? KİMLER FAYDALANABİLİR?

Kanun ve Yönetmeliğe göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilmektedir.

Bu kira yardımından maliklerin dışında kiracılar, sınırlı ayni hak sahibi olanlar, kapıcı olup kapıcı dairesinde ikamet edenler ve gecekondu bölgelerindeki zilyetler de faydalanabilmektedir.

Kira yardımı süresi ise riskli yapılardaki maliklere 18 aydır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenmektedir.

Riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında kapıcı olup, kapıcı dairesinde ikamet edenler ile sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere Bakanlık tarafından belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar, kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar, bir defada kira yardımı yapılabilmektedir.

11-) YAPININ RİSKLİ YAPI OLARAK TESPİTİNİN KİRACILARA BİLDİRİLMESİ ZORUNLULUĞU

Yönetmelik’in 8’inci maddesinin 2’nci fıkrasının a bendinde “Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.” demek suretiyle malikler tarafından kiracılara da yapının riskli yapı olarak tespit edildiğinin tebliğ edilmesi gerektiği zorunluluğu getirilmiştir. Bahse konu bu bildirimin yapılmaması halinde altmış ve otuz günlük süreleri içeren tebligatlar idare tarafından kiracılara gönderilecek ve bu süreler kiracılar açısından baştan başlamış olacaktır.