KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN BELİRSİZ SÜRELİYE DÖNÜŞMESİ/DÖNÜŞMEMESİ

1) GENEL OLARAK

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında taraflarca belirli süreli olarak imzalanan kira sözleşmesinin, sürenin sona ermesi halinde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmeyeceği hususu uygulamada çokça karıştırılan bir durumdur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre hangi hallerde sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşeceği hangi hallerde dönüşmeyeceği hususları açık bir şekilde belirtilmiştir. Ancak TBK kira hükümlerini genel hükümlere tabi kiralar (adi kiralar), konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, ürün (hasılat) kirası ve hayvan kirası olmak üzere alt başlıklarda düzenlediği için uygulamada hangi hükümlerin nerelerde uygulanacağı karmaşası yaşanabilmektedir.

2) BELİRLİ SÜRELİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

TBK m. 300 “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” hükmü ile belirli ve belirsiz kira sözleşmelerini tanımlamaktadır. Buna göre kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir bildirimde bulunmasına gerek kalmadan belirlenen sürenin sonunda sözleşme sona eriyorsa bu sözleşmelere belirli süreli kira sözleşmeleri adı verilmektedir. Bu şekilde bir sözleşme süresi konulmamış olan kira sözleşmelerine ise belirsiz süreli kira sözleşmeleri denilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre açık bir şekilde belirlenebileceği gibi örtülü bir şekilde de belirlenebilir.

Bir kira ilişkisinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak belirlenmesi imkânının tüm kira türleri için geçerli olduğunu da belirtmek isteriz. Ayrıca belirli süreli kira ilişkilerinde süre de taraflarca serbestçe belirlenebilecektir.

3) GENEL KİRA HÜKÜMLERİNE TABİ BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UZAMASI VE BELİRSİZ HALE DÖNÜŞMESİ

Bu konuya değinmeden önce hangi tür kira sözleşmelerinin TBK’nın genel kira hükümlerine tabi olacağını belirtmek gerekir. TBK’nın kira hukukuna dair özel olarak düzenlemiş olduğu madde 339 vd. yer alan konut ve çatılı işyeri kiraları, madde 357 vd. yer alan ürün kirası ve madde 376 vd. yer alan hayvan kirası dışında kalan tüm kira ilişkileri madde 299 vd. kapsamında yer alan genel kira hükümlerine tabi olacaktır. Ayrıca işbu özel hükümler kapsamında yer almakla birlikte bu hükümler tarafından düzenlenmeyen hallere de genel kira hükümleri uygulanacaktır.

Genel kira hükümleri kapsamına giren sözleşmelere kısaca örnek vermek gerekirse, taşınır kiraları, konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmaz kiraları (örneğin üstü açık otoparklar), bir binanın bir cephesinin reklam vermek amacıyla kiralanması, bilboard kiralaması, kiosk kiralaması, baz istasyonu kurulumu için çatı kiralaması gibi örnekler verilebilir. Ancak bu örneklerin sınırlı olmadığını belirtmek isteriz.

Ayrıca her ne kadar konut ve çatılı işyeri niteliğinde olsa da TBK m. 339 uyarınca altı (6) aydan kısa süreli yapılan kiralamalarda da genel kira hükümleri uygulanacaktır.

Bu kısa açıklamadan sonra TBK m. 327’ye değinmek gerekir. Buna göre;

“Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye” dönüşeceği belirtilmiştir. Bu hükümden de açıkça görüleceği üzere madde 299 vd. uyarınca genel hükümlere tabi olan bir kira sözleşmesinde bir süre belirlenmişse bu sürenin sonuna gelindiğinde sözleşme kendiliğinden sona erecektir. Bunula birlikte taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürse, örneğin kiracı mecuru boşaltmaz ve kira bedelini öder, kiraya veren de kira bedelini almaya devam ederse kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir.

Yargıtay uygulaması uyarınca genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kiraya veren kira ilişkisinin belirsiz süreliye dönüşmesini istemiyorsa kira süresi bitmeden veya en geç 1 aylık dava süresi içinde bir ihtarname göndermeli veya kira süresi bitiminden itibaren 1 aylık dava açma süresi içinde tahliye davası açmalı ya da 1 aylık süre içinde tahliye talepli icra takibi yapması gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/5939, K. 2019/10515, T. 24/12/2019)

Genel hükümlere tabi bir kira ilişkisinde sözleşmenin sona erdirilebilmesi için ihbar şartı varsa bu şart da göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin belirli süreli bir kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için bir ihbar şartı getirilmişse ve bu ihbar şartının yerine getirilmemesi halinde sözleşme aynı koşullarda uzayacak ise bu şart geçerli olacaktır. Bununla birlikte Yargıtay uygulaması uyarınca bu uzama yılı sadece bir dönem için geçerli olup, yenilenen dönem sonrasında da ihbar şartı yerine getirilmemişse kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönüşecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7442, K. 2016/2055, T. 16/03/2016; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/5015, K. 2019/551, T. 24/01/2019; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3751, K. 2018/693, T. 25/01/2018; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9425, K. 2015/5705, T. 09/06/2015)

4) BELİRLİ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN YENİLENMESİ SÖZLEŞMEYİ BELİRSİZ SÜRELİ HALE GETİRMEYECEKTİR.

Yukarıda değinmiş olduğumuz üzere genel hükümlere tabi bir kira sözleşmesi taraflar arasında belirli süreli olarak akdedilmiş ise ve bu sürenin sonunda taraflar kira ilişkisine devam etmiş ise TBK m. 327 hükmüne göre işbu belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönüşmektedir.

Bununla birlikte kanun koyucu bu imkânı konut ve çatılı işyeri kiraları için getirmemiştir. Nitekim TBK m. 347 “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” hükmünü getirmektedir. Bu hükümden de açıkça görüleceği üzere, kiracı, belirli süreli olarak akdedilmiş olan konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmesinde kira süresinin bitiminden en geç on beş gün önce kiraya verene sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmemesi halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzayacaktır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonuna gelinmesi sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme imkânı yalnızca kiracıya tanınmış bir hak olduğundan, kiracının sözleşmeyi feshetmemesi ve sözleşmenin yenilenmesi halinde kira ilişkisinin belirsiz süreliye dönüşmesi gibi bir durum da söz konusu olmayacaktır.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/2914, K. 2017/13808, 12/10/2017 tarihli kararında “Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.” demek suretiyle bu konuyu açıklık getirmektedir.

5) BELİRLİ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞMEYE DÖNÜŞMEMESİNİN PRATİK SONUÇLARI NELERDİR?

Belirli süreli olarak yapılmış olan bir konut ve işyeri kira sözleşmesi, yasal süresi içinde (ya da taraflarca kiracı lehine olacak şekilde belirlenmiş olan süreler içinde) kiracı tarafından feshedilmediği sürece aynı koşullarda bir yıl uzamış olacak ve dolayısıyla sözleşmenin belirli süreli olması niteliği devam edecektir.

Bu noktada önem arz eden husus şudur; uygulamada kira süresinin sonuna gelinmesine rağmen kira ilişkisine zımni ya da açık bir şekilde devam edilmesi halinde, kiraya ilişkin genel hükümler ile karıştırılarak sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmüş olduğu ve bu sebeple de sözleşmenin TBK m. 329‘da yer alan fesih dönemlerine uyulmadan feshedildiği gerekçesi ile itirazlar yapılmasıdır. Halbuki bu noktada uygulanacak olan hüküm TBK m. 347 olup, kira belirli süreli olarak devam edeceğinden ötürü, sözleşmenin fesih dönemleri içinde feshedilmediği itirazları mahkemeden tarafından kabul edilmeyecektir/edilmemelidir.

Madde 347’de de açıkça belirtilmiş olduğu üzere, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira süresinin sonuna gelindiği gerekçesi ile sözleşmeyi feshedemeyecektir. Kiracı ise en geç sözleşme süresinin bitimine on beş gün kala fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Dolayısıyla da genel hükümlerde yer alan fesih dönemleri belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ne kiracı için ne kiraya veren için herhangi bir anlam ifade etmemektedir.

Genel hükümlerde yer alan fesih dönemlerinin konut ve çatılı işyeri kiralamalarında önem arz ettiği nokta madde 347/2’de düzenlenmektedir. Buna göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Bu hükümden de açıkça anlaşılacağı üzere bir konut ve işyeri kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak imzalanmışsa ve kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra 329’uncu maddede yer alan fesih dönemlerine göre fesih bildiriminde bulunmak zorundadır. Dolayısıyla bu hükmün kira ilişkisine uygulanabilmesi için öncelikle sözleşmenin belirsiz süreli olarak akdedilmiş olması gerekmektedir.

6) SONUÇ ve DEĞERLENDİRME

Taraflar arasında akdedilmiş olan bir kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesi için öncelikle o kira sözleşmesinin türü belirlenmelidir. Nitekim kanun koyucu bir kira ilişkisinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesi imkanını her sözleşme türü için kabul etmemiş, bu imkânı sadece genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde getirmiştir.

Bununla birlikte öyle taşınmazlar vardır ki, kira sözleşmesinin kapsamı konut ve çatılı işyeri hükümlerine mi tabi olacağı yoksa genel hükümlere mi tabi olacağı kolaylıkla ayırt edilememektedir. Bir kısmı açık alan olmakla birlikte bir kısmı kapalı olan otopark ya da oto yıkama alanlarının kiralanması bu duruma örnek olarak gösterilebilir. Bu durum başka bir incelemenin konusu olmakla birlikte kısaca, böyle bir durumda Yargıtay uygulaması uyarınca o taşınmazın hâkim vasfının belirlenmesi gerektiğini belirtmek isteriz.

Yukarıda da detaylı bir şekilde belirtmiş olduğumuz üzere, bir kira sözleşmesi konut ve çatılı işyeri kiralaması hükümlerine tabi olup belirli süreli ise, sözleşme süresinin sonuna gelinmesi halinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır ve kiracı sözleşmeyi süre bitiminden on beş gün önce sona erdirmediği sürece sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzayacaktır. Dolayısıyla uygulamada bilinenin aksine kira ilişkisi belirsiz süreli hale gelmeyip, aynı şartlarla bir yıl uzamış olur ve belirli süreli olmaya devam eder.