KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRAYA VERENİN SONRADAN MALİK OLMASI HALİNDE KİRALANANI TAHLİYE HAKKI

1-) GENEL OLARAK

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299 kira sözleşmelerini “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlamaktadır. Bu tanımda yer alan “kiraya veren” ifadesinden anlaşılacağı üzere, sözleşmenin kiraya veren tarafının malik olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla kiraya veren malik olabileceği gibi, malik dışında bir kimse de olabilir; örneğin sınırlı bir ayni hak sahibi kişi olabileceği gibi hiçbir hakkı olmayan bir kişi de olabilir.

Buradan hareketle kiraya vereni, kira konusu şeyin (taşınır, taşınmaz ya da bir hak) kullanma ve/veya yararlanma haklarını bir bedel karşılığında kiracıya bırakan kişi olarak tanımlayabiliriz. Kiracıyı ise, bu kullanma ve/veya yararlanma haklarının devrinin karşılığında taraflar arasında belirlenmiş olan veya objektif olarak belirlenebilen bedeli ödeyen kişi olarak tanımlayabiliriz.

Konumuz özelinde bir konut ve işyeri kira sözleşmesinin kiraya veren tarafının, sözleşmenin imzalanması sırasında malik değilken daha sonradan kiralanana malik olması üzerinde durulacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme imkânı TBK madde 351’de düzenlenmektedir. Buna göre 351/1 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”

351/2 “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

İşbu düzenlemeden hareketle yeni malik ihtiyaç iddiasına dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olmakla birlikte kiraya veren kişinin daha sonradan kiralanana malik olması önem arz eden bir durumdur.

2-) KİRALANANIN DEVRİ İLE YENİ MALİK ESKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI HALİNE GELECEKTİR.

TBK madde 310/1 “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmü ile kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin eski kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenlemektedir. Bu noktadan sonra kiracı kira sözleşmesinden doğan hak ve taleplerini yeni malike karşı ileri sürecektir. Dolayısıyla taraflar arasında yeni bir sözleşme kurulması gibi bir durum meydana gelmeyip, eski kira ilişkisi aynı şartlarla devam edecektir.

Ayrıca yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olması hükmü sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için değil, bütün kira sözleşmeleri için geçerlidir.

3-) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE MALİK OLMAYAN KİRAYA VERENİN SONRADAN KİRALANANA MALİK OLMASI DURUMUNDA TBK MADDE 351 UYARINCA SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRME İMKÂNI BULUNMAMAKTADIR.

Her ne kadar TBK madde 351 kiralananı sonradan edinen malike konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini feshetme imkânı tanımışsa da Yargıtay yeni malikin eski kiraya veren olması halinde bu imkânı kullanamayacağını içtihat etmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 1996/11327, K. 1996/11586, 16/12/1996 tarihli kararında

“Kiralayanın, kiraya verdiği yerin mülkiyetini sonradan iktisap etmesi halinde, 6570 sayılı Kanunun 7/d, Borçlar Kanunu’nun 254 (TBK m 310) ve 276. maddelerinden yararlanma hakkının olmayacağının kabulüyle davanın reddi gerekir.

(…)

Dava, yeni iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, tahliye kararı verilmiş ve hüküm davalı vekilince temyiz olunmuştur.

İster 6570 sayılı Kanuna tabi, ister adi veya hasılat kirasına ilişkin olsun, kira akti iki tarafa borç yükleyen akitlerdendir. Kiralayan akte göre kiralananı bir süre için kiracıya terk etmeyi kabul ve taahhüt etmiş olur. Kiralayan olabilmek için taşınmazın maliki olmak gerekmediği için kiralama zamanında kiralayanın malik olup olmaması farklı bir durum yaratmaz.

Kiralayan, sadece bu sıfatla kararlaştırılan süre için, akte uymak taahhüdünü yerine getirmek zorundadır. Yapılan aktin türüne göre aktin haklı olarak feshi veya tahliye sebebi gerçekleşinceye kadar kiralayanın akitle bağlı olması kaçınılmazdır.

Borçlar Kanununun 254 ve 276. maddeleri, kira aktinden sonra kiralananın kiralayan tarafından ancak aktin tarafı olmayan üçüncü kişiye temlik edilmesi halinde, yeni malike aktin süresine bağlı olmaksızın akti feshedebilme imkanı getirmiştir. 6570 sayılı Kanunun 7/d maddesi de yine kiralayan durumunda olmayan yeni malike süre bitiminden önce kiralananın tahliyesini isteyebilme hakkı tanımıştır. Maddede açıkça yazılmamış olmasına rağmen, burada da yeni malikin kiralayan durumunda olmayan kişi olması amaçlanmıştır. Kiralayan durumunda iken sonradan mülkiyeti de iktisap eden kişinin kendi taraf olduğu aktin süresi bitmeden feshini veya tahliyesini isteyebilmesi sözleşme hukuku ile bağdaşmaz.

Bu nedenlerle olayda kira aktinin tarafı olan kiralayanın sonradan akit konusu yerin mülkiyetini iktisap etmesi halinde 6570 sayılı Kanunun 7/d, Borçlar Kanununun 254 ve 276. maddelerinden yararlanma hakkı olmayacağının kabulü ile davanın reddi icabeder.

Bir an için, 6570 sayılı Kanunun 7/d maddesinin lafzına bağlı kalınarak davacının dava hakkının varlığı kabul edilse bile, beş yıllık sözleşme yaptıktan sonra o yerin mülkiyeti iktisap eden davacının, taraf olduğu akti bir yana bırakarak süresi dolmadan aktin bitimi sonucu doğuracak istekte bulunmakta iyiniyetli olduğu da kabul edilemez.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”

Benzer şekilde konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olan bir kiralananın daha öncesinde paylı mülkiyete konu olması ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafında bulunan paydaşlardan birinin tüm payları devralması halinde de yine yeni malik TBK madde 351/1’e göre ihtiyaç sebebine dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdiremeyecektir.

4-) KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMEK İSTEYEN YENİ MALİK TBK MADDE 351 HÜKMÜ HARİCİNDEKİ DİĞER SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLMESİ HÜKÜMLERİNE BAŞVURABİLECEKTİR.

Her ne kadar önceden kiraya veren konumunda olan yeni malikin TBK madde 351/1 hükmü uyarınca kiralananı tahliye hakkı bulunmasa da kira sözleşmesini sona erdirmek istemesi halinde diğer kanun hükümlerine başvurma imkanına sahiptir.

Örneğin TBK madde 350 kiraya verenin gereksinim, yeniden inşa ve imar durumunu düzenlemektedir.

Buna göre “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,  2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

TBK madde 350 ve 351 ile ulaşılacak sonuç aynı olmasına rağmen madde 351’de yer alan edinme tarihinden altı (6) ay sonra dava açma imkânı madde 350’de bulunmayıp, kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen yeni malik madde 350’de yer alan süreleri beklemek zorunda kalacaktır.

Örnek olarak vermiş olduğumuz madde 350 haricinde de kiraya verenin/yeni malikin pek tabii kira hükümleri ve diğer kanun hükümleri kapsamında yer alan düzenlemeler uyarınca kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracıyı tahliye etme imkânı mevcuttur.